Giới thiệu: Ngành Bất Động Sản Khu Công Nghiệp - Sự Bứt Phá Mạnh Mẽ Trong Thị Trường
Tỷ lệ lấp đầy cao, giá thuê duy trì tăng trưởng ổn định, nhu cầu lớn và ngày càng tăng, cùng với việc thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài (FDI), là những yếu tố khẳng định bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu trên thị trường bất động sản Việt Nam. Trong khi các phân khúc khác, như bất động sản nhà ở, đang ghi nhận sự ảm đạm, khu công nghiệp đang nổi lên như một "mảnh đất màu mỡ", thu hút các nhà đầu tư khai thác. Thị trường bất động sản nhà ở cuối năm 2024 ảm đạm do giá nhà vẫn cao, dù lãi suất vay giảm xuống còn 4,6–9,5%/năm, nhưng người dân e ngại vay khi thu nhập không tăng tương xứng. Nguồn cung hạn chế, với 80% dự án mở bán mới tại TP.HCM và Hà Nội là phân khúc cao cấp. Khảo sát cũng cho thấy 50% người mua nhà kỳ vọng lãi suất dưới 8%/năm, và phần lớn chờ đợi giá nhà giảm. Những yếu tố này khiến giao dịch giảm trong quý IV.
Ngành bất động sản khu công nghiệp đã chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc với mức tăng trưởng lợi nhuận lên tới 169% so với cùng kỳ, gấp 8 lần so với mức tăng trưởng chung của thị trường (19,5%) trong quý 3/2024 (theo báo cáo từ MBS). Sự gia tăng mạnh mẽ của nhu cầu về nhà ở, dịch vụ và kho bãi đã khiến thị trường trở nên sôi động hơn bao giờ hết, tạo động lực thúc đẩy ngành công nghiệp này phát triển mạnh mẽ.
Dự báo tăng trưởng lợi nhuận Quý 3/2024 các nhóm ngành – Nguồn: MBS Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết tháng 7/2024, cả nước đã có 431 KCN, KCX được thành lập với tổng diện tích khoảng 132,3 nghìn ha, tạo ra quỹ đất công nghiệp khoảng 89,9 nghìn ha, trong đó có 301 KCN đã đi vào hoạt động, thu hút được lượng vốn đầu tư lớn, bổ sung nguồn lực quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung cũng như các địa phương nói riêng.
Bản đồ Khu công Nghiệp tại Việt Nam Nguồn vốn FDI đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của BĐS KCN. Tính đến cuối tháng 11/2024, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của các nhà đầu tư nước ngoài (ĐTNN) đã đạt gần 31,4 tỷ USD, tăng 1% so với cùng kỳ năm 2023. Các quốc gia đầu tư chủ chốt vào BĐS KCN của Việt Nam như Hàn Quốc, Singapore và Nhật Bản, nổi bật với xu hướng chuyển dịch sang sản xuất công nghệ cao, giá trị gia tăng cao. Trong đó, ngành sản xuất chiếm tới 63% tổng vốn FDI, cho thấy sức hấp dẫn vượt trội của Việt Nam không chỉ ở lĩnh vực sản xuất chi phí thấp mà còn ở sản xuất giá trị cao, công nghệ tiên tiến. Về địa bàn đầu tư, luỹ kế 10 tháng đầu năm 2024, Bắc Ninh đang là địa phương thu hút nhiều vốn FDI đăng kí nhất với 4,4 tỷ USD. Khu vực miền Bắc chiếm tỉ trọng lớn nhất trong tổng vốn đăng kí với 57,5%, trong khi đó, khu vực miền Nam chiếm 27,9%. Tại khu vực miền Nam, các địa phương thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.Hồ Chí Minh, Bà Rịa Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Long An,...) tiếp tục nằm trong nhóm các địa phương top đầu cả nước về thu hút vốn đầu tư FDI. Cụ thể, Bà Rịa - Vũng Tàu đứng thứ 3 với 1,67 tỷ USD vốn FDI đăng kí, theo sau là Bình Dương với 1,48 tỷ USD. Đồng Nai đứng vị trí thứ 7 với 1,2 tỷ USD, TP Hồ Chí Minh và Long An đứng lần lượt thứ 11 và 13 với 842 và 646 triệu USD.
Các khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc và phía Nam tiếp tục là những điểm đến chủ yếu cho dòng vốn này. Khu vực phía Bắc, với các tỉnh như Bắc Ninh và Hải Phòng, nổi bật nhờ vị trí chiến lược gần Trung Quốc và các thị trường Bắc Á, phù hợp với các ngành sản xuất phục vụ xuất khẩu. Khu vực phía Nam, bao gồm TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai, lại có lợi thế lớn về hạ tầng logistics và hệ thống cảng biển thuận tiện, lý tưởng cho cả sản xuất xuất khẩu và tiêu dùng nội địa.
Các hiệp định thương mại tự do (FTA) mà Việt Nam ký kết, đặc biệt là với EU và Anh, đã gia tăng sức hấp dẫn của thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam nhờ khả năng tiếp cận các thị trường rộng lớn và các ưu thế về thương mại. Đến nay, các khu công nghiệp và khu kinh tế đã thu hút hơn 10.400 dự án đầu tư trong nước và trên 11.200 dự án FDI còn hiệu lực, với tổng vốn đầu tư đăng ký lên tới 2,54 triệu tỷ đồng và 231 tỷ USD. Vốn FDI trong khu công nghiệp và khu kinh tế chiếm khoảng 35-40% tổng vốn FDI đăng ký của cả nước trong những năm gần đây.
Những khu công nghiệp này đã tạo ra khoảng 4,15 triệu việc làm trực tiếp, chủ yếu tập trung tại các vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Hồng, chiếm lần lượt 41,3% và 30,3% tổng số lao động làm việc trong các khu công nghiệp trên toàn quốc.
2. TÌNH HÌNH BẤT ĐỘNG SẢN KHU CÔNG NGHIỆP
a. Đất khu công nghiệp
Nguồn cung đất khu công nghiệp
Quý 3/2024 ghi nhận một KCN mới được triển khai cho thuê tại tỉnh Long An. Đó là khu công nghiệp sinh thái Prodezi, cung cấp khoảng 280 ha diện tích đất KCN cho thuê vào thị trường. Luỹ kế 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đất KCN tại vùng kinh tế trọng điểm miền Nam đạt 28.300 ha, tăng 1,6% so với cùng kì. Theo Cushman & Wakefield, Bình Dương là địa phương có nguồn cung luỹ kế 9 tháng lớn nhất với gần 8.000 ha, theo sau đó là Đồng Nai và Long An. Bà Rịa - Vũng Tàu cung cấp khoảng gần 6.000 ha trong khi đó TP.Hồ Chí Minh với chỉ có gần 3.000 ha.
Nhu cầu bất động sản khu công nghiệp
Về nhu cầu, trong quý 3/2024, nhu cầu đất vẫn ở mức cao nhờ dòng vốn FDI liên tục đổ vào vùng kinh tế trọng điểm miền Nam với diện tích đất công nghiệp hấp thụ thuần được ghi nhận là 108 ha, tăng 37,2% so với quý trước đó. Luỹ kế 9 tháng 2024, diện tích hấp thụ thuần được ghi nhận là 259 ha. Tỉ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường ổn định ở mức 89%. Các nhà sản xuất có xu hướng mở rộng ra các thị trường như Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu, những nơi quỹ đất công nghiệp còn tương đối dồi dào cùng với giá thuê cạnh tranh hơn so với các thị trường cấp 1 khác.
Trong khi các nhà sản xuất thiết bị điện tử chiếm phần lớn về đầu tư đất công nghiệp tại miền Bắc, thì tại miền Nam, nhu cầu thuê đất công nghiệp lại đến từ đa dạng nhiều ngành nghề, từ các ngành có giá trị tăng cao như điện tử, dược phẩm, đến các ngành truyền thống như nhựa, sản xuất phương tiện và thức ăn chăn nuôi. Các khách thuê đất KCN trong quý này chủ yếu đến từ các ngành công nghiệp như máy móc & thiết bị, nhựa và dược phẩm.
Giá chào thuê sơ cấp trung bình của đất KCN ghi nhận ở mức 176 USD/m2/kì hạn thuê, ổn định theo quý nhưng tăng 5,6% so với cùng kì. Trong đó, TP.Hồ Chí Minh vẫn là khu vực có giá thuê cao nhất, khoảng 250-300 USD/m2.
Triển vọng
Tính đến quý 3/2024, cả 4 tỉnh công nghiệp quan trọng trong vùng kinh tế trọng điểm miền Nam là Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An đều đã công bố Quy hoạch tổng thể 2021-2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Do đó, các tỉnh này dự kiến sẽ được bổ sung thêm một số KCN mới, bao gồm gần 6.000 ha đất công nghiệp từ nay đến năm 2027. Tỉ lệ tăng trưởng kép hằng năm đạt khoảng 5,9% trong giai đoạn 2024-2027. Phần lớn nguồn cung đến từ các chủ đầu tư chuyển đổi đất cao su thành đất khu công nghiệp ở Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước và Bà Rịa - Vũng Tàu. Xu hướng giá dự kiến sẽ tiếp tục gia tăng nhờ diễn biến thị trường tích cực.
Những dự án nổi bật trong tương lai, giai đoạn 2024 - 2027 có thể kể đến:
Dự án | Khu vực | Quy mô (ha) | Chủ đầu tư | Tổng mức đầu tư (tỷ đồng) | Năm triển khai dự kiến |
KCN Long Đức 3 | Đồng Nai | 244 | CTCP KCN Long Đức 3 | 1,800 | 2025 |
KCN Lộc Giang | Long An | 466 | KBC | 5,198 | 2025-2027 |
Khi so sánh với miền Bắc có thể thấy, miền Nam đang có nguồn cung đất KCN lớn hơn, tỉ lệ lấp đầy cũng lớn hơn, tuy nhiên lượng hấp thụ thuần chỉ bằng 58% so với khu vực miền Bắc. Ngoài ra, giá thuê sơ cấp ở miền Nam cũng cao hơn khi trung bình khoảng 176 USD/m2/kỳ thuê trong khi trung bình miền Bắc chỉ khoảng 130 USD/m2/kỳ thuê.
Nhu Cầu Tăng Cao Về Kho Bãi Và Mặt Bằng Công Nghiệp Hiện Đại
Với ngành thương mại điện tử phát triển và FDI gia tăng, nhu cầu về kho bãi và mặt bằng công nghiệp xây sẵn đã tăng mạnh. Trong năm 2024, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RB) tăng 31%, với tỷ lệ lấp đầy vượt 80% tại các khu vực trọng điểm. Khu vực Kinh tế Trọng điểm phía Nam, với lợi thế về logistics, được ưa chuộng nhờ chi phí cạnh tranh và vị trí chiến lược, phục vụ cả khách hàng trong nước và quốc tế. Chi phí kho bãi tại Việt Nam vẫn giữ vững độ hấp dẫn, với trung bình là 5,6 USD/m², thu hút các công ty đang áp dụng chiến lược “Trung Quốc +1”. Các nhà phát triển đang đón nguồn cầu mạnh mẽ này thông qua các cơ sở mặt bằng hiện đại, công nghệ cao, bao gồm cả các lựa chọn thân thiện với môi trường phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế.
b. Nhà Xưởng Xây Sẵn (RBF)
Nguồn cung:Tính đến 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung RBF tại 5 tỉnh thành vùng kinh tế trọng điểm miền Nam đạt 6,3 triệu m², tăng 16,8% so với cùng kỳ năm trước. Đồng Nai và Bình Dương dẫn đầu với nguồn cung khoảng 2,5 triệu m² mỗi địa phương.
Nhu cầu: Quý 3/2024, diện tích hấp thụ thuần RBF đạt 245.000 m², tăng 43% theo quý và gấp đôi cùng kỳ. Bình Dương chiếm 65% tổng diện tích, tiếp đến là Đồng Nai (27%). Giá thuê trung bình đạt 4,8 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo quý. Dự báo, xu hướng chuyển đổi từ RBW sang RBF sẽ tiếp tục, đẩy nguồn cung tăng cao giai đoạn 2024-2027 với tốc độ CAGR 4,5%.
c. Nhà Kho Xây Sẵn (RBW)
Nhu cầu:Quý 3/2024, tổng diện tích hấp thụ thuần RBW đạt 79.000 m², tăng 6,7% so với quý trước. Đồng Nai dẫn đầu nhu cầu (59%), tiếp theo là TP. HCM (18%) và Bình Dương (15%). Giá thuê trung bình đạt 4,5 USD/m²/tháng, thấp hơn mức giá tại miền Bắc (4,9 USD/m²).
Triển vọng:Từ nay đến 2027, dự kiến nguồn cung RBW đạt 1,9 triệu m². Tuy nhiên, để thích ứng với điều kiện thị trường, các chủ đầu tư có thể cân nhắc chuyển đổi dự án của mình từ nhà kho xây sẵn sang xưởng xây sẵn cũng như đưa ra các chương trình cạnh tranh để thu hút khách hàng.
Ngành bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ và tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu trên thị trường bất động sản Việt Nam. Mặc dù các phân khúc bất động sản khác, như nhà ở, gặp phải sự ảm đạm, BĐS KCN vẫn là mảnh đất màu mỡ thu hút các nhà đầu tư nhờ vào tỷ lệ lấp đầy cao, nhu cầu đất lớn và dòng vốn FDI ổn định. Sự phát triển của các ngành công nghiệp, đặc biệt là sản xuất công nghệ cao, cùng với những lợi thế về hạ tầng và vị trí chiến lược của các khu công nghiệp, đã tạo ra động lực quan trọng giúp thị trường này tiếp tục phát triển mạnh mẽ.
Những yếu tố tích cực này, kết hợp với sự thu hút vốn đầu tư nước ngoài và các hiệp định thương mại tự do, sẽ tiếp tục thúc đẩy BĐS KCN phát triển bền vững trong tương lai, tạo ra những cơ hội đầu tư hấp dẫn cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Commenti