Triển vọng phát triển
Ngành bất động sản khu công nghiệp đang đứng trước những cơ hội phát triển mạnh mẽ trong những năm tới, đặc biệt là trong bối cảnh Việt Nam đang trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế. Sự phát triển của các ngành công nghiệp chế biến, chế tạo, điện tử, logistics và thương mại điện tử chính là những yếu tố thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu đối với đất, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại các khu công nghiệp.
Nguồn cung quỹ đất dồi dào theo mục tiêu của Chính Phủ
Tầm nhìn 2025-2030, Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu tổng diện tích đất KCN trên cả nước đạt khoảng 211 nghìn ha, tăng 55% so với cuối năm 2023. Trong đó, chú trọng chủ yếu đất KCN được mở rộng ở khu vực cấp 2 Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Hồng.
Theo đó, tính đến năm 2030, tổng diện tích KCN dự kiến của vùng Đông Nam Bộ và vùng Đồng bằng sông Cửu Long sẽ đạt khoảng 62 và 28 nghìn ha, lần lượt tăng 52% và 68% so với năm 2023.
Đồng Nai sẽ là địa phương có diện tích đất KCN lớn nhất cả nước (18,5 nghìn ha), theo sau đó là Bình Dương, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu
Trong khi đó, Bình Phước sẽ là địa phương có tốc độ tăng trưởng diện tích đất KCN lớn nhất với 78%, theo sau đó là Đồng Nai với khoảng 49%.
Kế hoạch sử dụng đất quốc gia đến năm 2025 – 2030 (326/QĐ-TTg & 227/QĐ-TTg)
Đơn vị: ha
Khu vực | Cuối năm 2023 | 2025 | 2030 |
Tổng diện tích KCN trên cả nước | 135.697 | 152.841 | 210.927 |
Đồng bằng sông Hồng | 30.744 | 36.696 | 46.053 |
Tây Bắc Bộ | 3.593 | 4.519 | 6.493 |
Đông Bắc Bộ | 10.067 | 13.204 | 22.665 |
Bắc Trung Bộ | 14.443 | 18.124 | 23.293 |
Nam Trung Bộ | 14.777 | 15.258 | 19.447 |
Tây Nguyên | 2.733 | 2.432 | 3.151 |
Đông Nam Bộ | 40.782 | 46.048 | 62.059 |
Đồng bằng sông Cửu Long | 16.492 | 20.231 | 27.766 |
Nguồn cung chuyển đổi đất cao su sang đất khu công nghiệp
Tại khu vực miền Nam, nguồn cung các KCN giai đoạn 2021-2030 chủ yếu đến từ đất cao su. Theo quy hoạch KCN Đồng Nai, diện tích đất cao su được Thủ tướng phê duyệt chuyển đổi thành KCN đến năm 2025 là 6.760 ha và 2.000 ha trong giai đoạn 2025-2030. Các địa phương khác như Bình Dương, Bình Phước và Bà Rịa - Vũng Tàu có diện tích chuyển đổi đất cao su sang KCN lần lượt 3.084 ha, 2.994 ha và 3.933 ha đến năm 2025.
Lợi thế của chuyển đổi đất cao su sang KCN: đất cao su có diện tích liền thửa lớn, giúp việc đền bù và giải phóng mặt bằng nhanh hơn khi có hướng dẫn rõ ràng về định giá đất. Chi phí san lấp thấp vì đất cao su thường có độ cứng cao, giúp giảm chi phí san lấp mặt bằng.
Phát triển hạ tầng: Củng cố nền tảng tăng trưởng
Để củng cố làn sóng đầu tư mới, Việt Nam đang đẩy mạnh đầu tư vào hạ tầng, dành ra 7% GDP cho các dự án trọng điểm như Cao tốc Bắc-Nam, Sân bay Quốc tế Long Thành và các cảng nước sâu như Cái Mép ở Bà Rịa-Vũng Tàu, sẽ tạo kết nối trực tiếp với khu vực châu Âu, châu Mỹ và Đông Nam Á.
Khu vực Kinh tế Trọng điểm phía Bắc hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng mạnh mẽ, bao gồm các tuyến cao tốc và cảng chính như Hải Phòng và Lạch Huyện, nâng cao sức hút cho các ngành công nghiệp xuất khẩu. Hệ thống cảng rộng lớn của Khu vực Kinh tế Trọng điểm phía Nam, đặc biệt là cảng nước sâu Cái Mép, cho phép vận chuyển trực tiếp đến các thị trường quốc tế và củng cố vai trò của Việt Nam như một trung tâm logistics chủ chốt. Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam là vùng kinh tế năng động, đầu mối giao thông quan trọng với đầy đủ 5 phương thức vận tải, đóng vai trò kết nối quan trọng trong giao thương với cả nước và quốc tế như: Cảng Hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất, Cảng Hàng không quốc tế Long Thành (đang đầu tư xây dựng), hệ thống cảng biển Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, TP. Hồ Chí Minh.
Đến nay, tại các tỉnh vùng Đông Nam Bộ hàng loạt công trình giao thông trọng điểm đã và đang được hoàn thiện nhằm đồng bộ hạ tầng giao thông vùng. Có thể kể đến như tuyến cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây (kết nối Thành phố và tỉnh Đồng Nai); tuyến cao tốc Bắc - Nam (đoạn từ Dầu Giây - Phan Thiết - Vĩnh Hảo, Cam Lâm - Nha Trang đã đưa vào sử dụng…), cao tốc Biên Hoà - Vũng Tàu, sân bay Long Thành,... Với các dự án hạ tầng đang và sẽ được triển khai, mạng lưới cơ sở hạ tầng của Việt Nam trong giai đoạn tới sẽ phát triển lên một tầm cao mới, từ đó thúc đẩy sự phát triển của các KCN xung quanh.
Ngoài cơ sở hạ tầng giao thông, Việt Nam cũng đang đẩy mạnh kết nối kỹ thuật số với việc mở rộng mạng lưới sóng 5G và phát triển các trung tâm dữ liệu, hỗ trợ tăng trưởng thương mại điện tử và logistics.
Source: LPB Research
2. Khu Công Nghiệp Xanh và Sinh Thái: Xu Hướng Phát Triển Mới
Trong bối cảnh toàn cầu đang hướng đến mục tiêu phát triển bền vững, khu công nghiệp xanh trở thành một yếu tố quan trọng trong chiến lược thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam. Các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là những tập đoàn lớn như LEGO, Heineken, đang chú trọng vào việc phát triển các nhà máy "xanh", trung hòa carbon và sử dụng năng lượng tái tạo cho các hoạt động sản xuất - kinh doanh. Điều này không chỉ giúp họ đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng khắt khe mà còn nâng cao trách nhiệm xã hội và tính bền vững trong hoạt động đầu tư.
Chính phủ Việt Nam cũng đã nhận diện tầm quan trọng của mô hình khu công nghiệp xanh, đồng thời đặt mục tiêu đến năm 2045, Việt Nam trở thành quốc gia phát triển và đạt mức phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050. Các khu công nghiệp xanh sẽ được ưu tiên về công nghệ, xuất khẩu, chuỗi giá trị và vay vốn ưu đãi, giúp tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn hơn so với các khu công nghiệp truyền thống. Các khu công nghiệp này không chỉ đáp ứng các tiêu chí bảo vệ môi trường mà còn giúp giảm chi phí năng lượng và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên, đồng thời giảm thiểu tác động tiêu cực đến sức khỏe cộng đồng.
Dữ liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, đến năm 2030, khoảng 40-50% các khu công nghiệp hiện hữu sẽ chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp sinh thái và xanh. Mô hình này đã được triển khai thí điểm từ năm 2014, và từ 2020-2024, nhiều khu công nghiệp tại Hải Phòng, Đồng Nai và TP.HCM đã áp dụng mô hình xanh, giúp giảm khí thải và tăng trưởng GDP từ 0,8%-7%. Những khu công nghiệp này, như VSIP và DEEP C, đang tiên phong sử dụng năng lượng mặt trời áp mái, vừa giúp tiết kiệm chi phí năng lượng, vừa giảm thiểu tác động đến môi trường.
Tuy nhiên, hầu hết các dự án khu công nghiệp hiện hữu đều được phát triển theo mô hình truyền thống, chưa được áp dụng nhiều giải pháp thiết kế theo hướng bền vững. Chỉ có 4 trên tổng số khoảng hơn 400 khu công nghiệp tại Việt Nam là khu công nghiệp sinh thái. Song, việc chuyển đổi một khu công nghiệp thông thường thành khu công nghiệp thân thiện với môi trường không đơn giản. Chi phí đầu tư thường cao hơn khoảng 30% so với khu công nghiệp truyền thống, và cần sự hỗ trợ từ Chính phủ về các chính sách ưu đãi cùng với việc áp dụng các giải pháp tín dụng cho các nhà đầu tư. Mặc dù hiện nay chỉ có một số ít khu công nghiệp sinh thái tại Việt Nam, nhưng nhu cầu ngày càng tăng đối với mô hình này cho thấy đây là một xu hướng phát triển dài hạn. Điều này cũng giúp nâng cao vị thế cạnh tranh của Việt Nam trên thị trường toàn cầu và đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của các nhà đầu tư nước ngoài.
Chuyên gia từ Savills nhận định: "Khoảng 80-85% các doanh nghiệp FDI đều đặt ra yêu cầu cao về tiêu chuẩn ESG khi lựa chọn địa điểm đầu tư, ưu tiên những khu công nghiệp xanh. Việc đáp ứng nhu cầu này sẽ giúp Việt Nam nâng cao sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư và tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới.
Theo Avison Young Việt Nam, các loại hình bất động sản công nghiệp được dự báo tăng sức hút gồm các khu công nghiệp với quỹ đất công nghiệp sạch, sẵn sàng cho thuê với thời hạn lâu dài, hạ tầng hoàn thiện và kết nối tốt.
Bên cạnh đó, lĩnh vực thương mại điện tử sẽ cần đến các nhà kho và nhà xưởng xây sẵn tại nơi dễ tiếp cận với mạng lưới nhà cung ứng cũng như các trung tâm phân phối, hậu cần tại những nơi có kết nối giao thông thuận lợi tới các đô thị lớn.
Đặc biệt, bất động sản công nghiệp công nghệ cao cũng có nhiều dư địa khi nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội tham gia vào lĩnh vực trung tâm dữ liệu theo Luật Viễn thông mới, sự xuất hiện của trung tâm AI đầu tiên tại Việt Nam của Nvidia mở đường cho làn sóng cơ sở công nghiệp công nghệ cao…
Comments